(1)拉伸强度 是防水涂料的一个性能指标，可以检测材料的生产工艺和施工工艺是否正常。防水涂料的拉伸强度并不能足以克服建筑物因气温变化、地基沉降等影响而引起的变形。在加热、紫外线、酸、碱的作用下，拉伸强度在一个合适的范围内变化。拉伸强度高的涂膜结构致密，抗冲击及抗穿刺能力较好，各项物理性能及抗老化性能也较好。
(2)延伸率 延伸率和断裂伸长率是防水涂料最重要的技术指标之一。涂膜的形变吸收了建筑物变形所产生的应力，既保证了防水涂膜的完整性，也保证了防水的功能。在加热、紫外线、酸、碱作用下，延伸性能应在一个合适的范围内变化，保证长期的防水性能。
(3)加热伸缩率 防水涂料特别是双组分反应型防水涂料，在施工前要先将两个组分搅拌，在涂布施工完成后逐步交联，有部分溶剂或水分不能完全排出，在使用过程中会逐步挥发，引起涂膜体积变化和尺寸变化，涂膜会产生很强的内应力，在长期内应力作用下，致使材料加速老化、龟裂，甚至丧失防水功能。
(4)拉伸时老化和耐热性 拉伸时老化分为加热老化和紫外光老化，是检骏涂膜可能因建筑物变形所引起涂膜局部部位受强力拉伸的变形程度。材料的耐热性与拉伸时热老化含义相同，是检验材料在高温下的变形程度。
(5)低温柔性 防水涂膜的使用温度范围很宽，除了高温、光照条件外，还要在－20～－10℃条件下使用（高寒地带可达到－40～－30℃）。防水涂料一般由有机高分子材料制成，对温度都有一定的敏感性，通常表现为高温时柔软、甚至流淌，而低温时发硬变脆，甚至产生碎裂。在这种气候条件下，房屋变形极易导致防水涂膜产生裂缝，破坏整体防水性能。
(6)抗冻性 与低温柔性一样，水性防水涂料施工过程中，应使水充分挥发，形成较致密的防水涂膜。如果涂膜内有水分或涂膜不致密，在使用过程中，水分渗入其中，在低温下水分结冰，导致膜的微膨胀，会使防水涂膜起泡、开裂与基材剥离。
(7)不透水性 不透水性是防水涂料的重要性能之一。不透水性是在一定的水压作用下，涂膜阻挡水分穿过的能力。能耐的水压越高，防水能力越好。
(8)耐热性 耐热性也是防水涂料的重要性能之一。防水涂料特别是含有沥青、焦油类物质的防水涂料，经过高分子材料改性，在高温和低温条件下的性能有明显改善。耐热性是衡量性能改善程度和效果，也是评定材料在高温条件下是否符合使用要求的指标。
(9)粘结强度 粘结强度是防水涂料的主要性能指标。防水涂料施工成膜后，必须与水泥基底有一定的粘结强度。因为防水涂膜具有不透水性，水泥基底下部的水分不能透过防水涂膜，如屋面水泥基板，在使用过程中，室内产生的水蒸气缓慢透过基板到达涂膜底部，水受热变蒸汽或受冷变液体，体积变化极大，产生很大的顶推力。如果粘结强度过低，涂膜起鼓发泡，冬季变脆，甚至碎裂，影响涂膜的长期防水效果。
(10)适用时间 适用时间是表示涂料启用至失效的时间。双组分涂料在使用前需将两个组分充分混合搅拌均匀，两组分发生必要的化学反应，最终成为交联立体结构的涂膜。适用时间指双组分涂料发生化学反应初期至不影响施工性能且最终保持材料性能的最长时间。超过该时间，材料的施工变得困难，材料性能指标不能得到有效保证。
(11)恢复率 恢复率是指涂膜被拉伸变形并在撤去压力后，涂膜恢复到原来形状的能力。表明涂膜在使用过程中，适应建筑物特别是局部裂缝形变的能力。
